In caso di sopravvenuto fallimento di un costruttore, il curatore non può sciogliersi dal contratto preliminare di permuta di un'area edificabile con una palazzina da realizzarsi sulla stessa area se, già trasferito il terreno, la domanda giudizialediesecuzione dell'obbligo del passaggio del fabbricato, successivamente accolta, fosse stata trascritta prima della procedura concorsuale. In presenza delle circostanze indicate, la curatela non può dunque valutare l'opportunità di proseguire o meno il rapporto in corso alla data del fallimento ai sensi dell'articolo 72 della legge fallimentare; essa subentra obbligatoriamente nella posizione che era del fallito e deve conseguentemente rilasciare il fabbricato oggetto di scambio all'ex titolare del terreno. È quanto hanno deciso le Sezioni unite civili della Corte di cassazione con una innovativa e articolata sentenza (n. 12505) depositata lo scorso 7 luglio (di prossima pubblicazione su «Guida al Diritto»). La tesi del curatore. La curatela, interessata a sciogliersi dal contratto (e, dunque, ad apprendere la palazzina e a invitare l'altra parte a insinuarsi per il corrispettivo della cessione del terreno nello stato passivo del fallimento) ha proposto ricorso sulla base di quattro motivi specifici tutti rigettati dalla Cassazione. Così, in primo luogo, afferma che, ai sensi dell'articolo 72, comma 4, della legge fallimentare, l' esecuzione della prestazione da parte del contraente in bonis (nella fattispecie, la cessione del terreno) non sarebbe di ostacolo per l'esercizio da parte del curatore della scelta tra l'esecuzione del contratto e il suo scioglimento. Precisa poi che tale principio previsto per la compravendita e riconosciuto applicabile anche al contratto preliminare, deve ritenersi operante anche per il preliminare di permuta stante l'affinità dei due contratti. Chiarisce ancora che, in presenza di un contratto preliminare, la facoltà di scioglimento del promittente venditore può essere impedita solo se in epoca anteriore al fallimento sia stato concluso il contratto definitivo ovvero sia passata in giudicato la sentenza emessa in luogo del contratto stesso. Infine ritiene che l'effetto preclusivo allo scioglimento non può riconoscersi alla trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto effettuata prima della procedura concorsuale. Le motivazioni dei giudici supremi. Nel rigettare in toto il ricorso della curatela i giudici ricordano che l'articolo 72 della legge fallimentare prevede per il contratto di compravendita una disciplina differenziata a seconda che il fallimento si riferisca al venditore o al compratore. Il diverso trattamento trova giustificazione nello specifico ruolo rivestito dalle parti, circostanza che invece - secondo la Corte - non è rivenibile nel rapporto di permuta visto che entrambi i contraenti, al tempo stesso, assumono la posizione di alienante e quella di acquirente. Ne discende che gli effetti della dichiarazione di fallimento devono essere regolati in maniera uniforme a prescindere da chi venga dichiarato fallito. Applicando tale criterio all'articolo 72 si giunge a un'unica conclusione: il curatore può sciogliersi dal contratto solo se quest'ultimo è ancora ineseguito (o non compiutamente eseguito) da entrambe le parti. Nel caso di specie, invece, la parte in bonis aveva già effettuato la prestazione consistente nella cessione del terreno, mentre l'adempimento dell'altra parte era stato oggetto di domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica. La Corte indica quando la prestazione del promissario possa ritenersi eseguita in un contratto preliminare. Superando precedenti giurisprudenziali consolidati, afferma infatti che il trasferimento della proprietà del bene (nel caso di specie, la cessione del terreno) effettuata prima della stipula del contratto definitivo di permuta (o della sentenza destinata a surrogare il contratto non concluso) «determinando l'insorgere degli effetti finali dell'operazione programmata con il preliminare realizza… lo stesso risultato giuridico ricollegato (...) alla stipulazione del contratto definitivo». Quanto agli effetti della trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica, le Sezioni unite ritengono che vada comunque privilegiata l'applicazione delle norme dirette ad evitare il pregiudizio connesso alla durata di un processo a chi ha diritto alla piena tutela in base al diritto sostanziale. Ne discende quindi che «quando la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto sia stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento, la sentenza che l'accoglie, anche se trascritta successivamente, è opponibile alla massa dei creditori e impedisce l'apprensione del bene da parte del curatore che non può quindi avvalersi del potere di scioglimento» in base all'articolo 72 della legge fallimentare.